9月底，中國人民銀行接連兩天出臺(tái)降低首套房貸利率的政策，包括下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。自上述政策發(fā)布后，10月份以來，多地已經(jīng)發(fā)文落實(shí)該政策。記者近日采訪多地銀行和房地產(chǎn)中介了解到，已經(jīng)有多個(gè)城市的首套房商貸利率降至4%以下。另外，多個(gè)城市也下調(diào)了首套個(gè)人住房公積金貸款利率。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，此次利率再次下調(diào)為市場傳遞了積極信號(hào)，房貸利率下調(diào)意味著購房群體的購房成本進(jìn)一步降低，同時(shí)購房需求的進(jìn)一步釋放將有助于房地產(chǎn)市場活躍度的提升，有助于穩(wěn)固購房群體、地方政府等相關(guān)主體對(duì)樓市預(yù)期的信心。隨著“一城一策”持續(xù)深入，符合條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，這或許意味著四季度房貸“降息”現(xiàn)象將隨之增多。
多地房貸利率
降至4%以下
今年以來，LPR的多次下調(diào)帶動(dòng)了住房商業(yè)貸款的利率不斷下降，多數(shù)城市的首套房貸款利率下限達(dá)到了4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，對(duì)于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，即允許符合條件的城市再次下調(diào)首套住房貸款利率。上述政策發(fā)布后，已有多地下調(diào)首套房商貸利率。
近日，記者從天津、石家莊部分銀行個(gè)貸人員以及多位房產(chǎn)中介人士獲悉，自10月14日起，石家莊、天津等地的銀行將跟進(jìn)下調(diào)首套房貸款利率。其中，天津地區(qū)多家銀行已將首套房貸款利率從4.1%降至3.9%，石家莊地區(qū)的多家銀行則將首套房貸款利率從4.1%降至3.8%。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有山東濟(jì)寧、廣州清遠(yuǎn)及陽江、貴州貴陽、湖北武漢及宜昌、襄陽等多個(gè)城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，最低降至3.7%。
除了符合要求的城市外，其他不符合利率階段下調(diào)的城市，大多仍然執(zhí)行首套4.1%，二套4.9%的商業(yè)房貸利率。而北京、上海等一線城市則執(zhí)行更高的標(biāo)準(zhǔn)。
除首套房商貸利率下調(diào)外，多地首套個(gè)人住房公積金貸款利率也陸續(xù)下調(diào)。9月30日，中國人民銀行公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)記者了解，10月份以來，包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市宣布執(zhí)行中國人民銀行公布的公積金利率下調(diào)政策，調(diào)整后，5年期以下(含5年)和5年以上利率均減少15個(gè)百分點(diǎn)，分別降至2.6%和3.1%。
關(guān)榮雪認(rèn)為，在市場處于穩(wěn)步修復(fù)階段，樓市韌性較強(qiáng)的一二線城市主要依靠自身調(diào)節(jié)機(jī)制，對(duì)于寬松政策的依賴度較輕，在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，這類城市政策端的調(diào)整多持謹(jǐn)慎態(tài)度，房貸政策可能維持原狀或微幅放松趨勢。當(dāng)然，不排除在市場修復(fù)進(jìn)程遇阻的情況下，其他一二線城市房貸政策端逐步放寬。
四季度
房地產(chǎn)市場有望加速修復(fù)
中國人民銀行近日發(fā)布的2022年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。
在關(guān)榮雪看來，9月份，居民中長期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，但少增幅度持續(xù)收窄。可見在降息、房地產(chǎn)市場供需兩端等政策進(jìn)一步加碼下，市場信心逐步修復(fù)，提振居民按揭貸款需求。
東方金誠首席宏觀分析師王青對(duì)記者表示，今年前三季度居民中長期貸款大幅少增，主要是受新增居民房貸快速下滑拖累，這與今年以來樓市銷量同比大幅下行相印證。這也是近期監(jiān)管層持續(xù)引導(dǎo)居民房貸利率下調(diào)的主要原因，這意味著調(diào)整房貸利率是影響居民中長期貸款及樓市走向的關(guān)鍵所在。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，全國多個(gè)省份和城市從降首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力。下半年以來，各地因城施策節(jié)奏有所加快，僅在三季度各地出臺(tái)樓市政策超300條。
在多重政策利好下，購房者信心有所恢復(fù)。近日，中國人民銀行發(fā)布2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，未來3個(gè)月，有17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市政策利好釋放，地方因城施策逐步深化，對(duì)于提振房地產(chǎn)市場行情意義重大，有利于促進(jìn)剛性和改善購房需求釋放，四季度房地產(chǎn)市場有望加速修復(fù)。
王青認(rèn)為，即使四季度MLF利率保持不變，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)推動(dòng)，5年期LPR報(bào)價(jià)大概率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至30個(gè)基點(diǎn)。這會(huì)帶動(dòng)包括一二線城市在內(nèi)的全國房貸利率更大幅度下調(diào)。后期視樓市運(yùn)行狀況，不排除部分城市下調(diào)二套房貸利率下限的可能。
