“東三環(huán)，315萬元抄底價(jià)急售，誠意超低價(jià)。”在社交平臺(tái)小紅書上，這樣一套加急房源掛在房屋經(jīng)紀(jì)人趙磊(化名)的主頁上面。
最近，北京像這樣降價(jià)出售的房源還有不少，據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份北京房?jī)r(jià)議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大了0.03個(gè)百分點(diǎn)。
多名房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理向記者表示，對(duì)于賣家來說想要快速賣房就要面臨調(diào)價(jià)壓力。“有的業(yè)主自掛牌到現(xiàn)在，前前后后調(diào)價(jià)4次降了約12萬元。也有業(yè)主掛牌價(jià)就已經(jīng)是底價(jià)。”
麥田分析師表示，隨著掛牌量走高以及去化速度變慢，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了兩極分化，著急成交的業(yè)主談價(jià)意愿增強(qiáng)。
業(yè)主降價(jià)背后是北京樓市步入“掛舊換新”的情況使然。受9月底個(gè)稅退減優(yōu)惠政策利好影響，部分置換群體加快了換房節(jié)奏，加之首套住房公積金貸款利率下調(diào)，利好剛需購房者，市場(chǎng)活躍度提升明顯。
與此同時(shí)，部分房東依然對(duì)市場(chǎng)保持信心，11月份北京二手房掛牌價(jià)保持微漲。
急售的房源
“這是一套56平方米的小兩居，315萬元底價(jià)，只賣到月底。” 趙磊介紹，這套房子戶型方正朝南，雙陽臺(tái)，業(yè)主因?yàn)橹脫Q還包個(gè)稅，折合單價(jià)每平方米5.5萬元，性價(jià)比很高。“缺點(diǎn)也不是沒有，房子是1982年的，如果辦理公積金貸款，年限才十幾年。”
記者注意到，小紅書上還有不少這樣降價(jià)出售的房源。趙磊表示，“最近有部分業(yè)主著急出售置換，所以價(jià)格有所下降，議價(jià)空間較大。”
但“抄底價(jià)”并不意味著市場(chǎng)不好。“實(shí)際上，市場(chǎng)還是比較樂觀的，即便11月后半月疫情突襲，有點(diǎn)措手不及，也有成交。” 北京朝陽區(qū)望京橋區(qū)域一房屋中介門店店長(zhǎng)劉楠(化名)告訴記者。
劉楠表示，價(jià)格取決于業(yè)主買賣房原因，有的業(yè)主不是很著急，能賣到心理價(jià)位就成交，賣不到就再等等看，但同樣存在部分業(yè)主因?yàn)橛喎炕蚣庇缅X等原因急售降價(jià)，哪怕略比市場(chǎng)低一些也能接受，“11月份經(jīng)我們手成交的房屋價(jià)格處于平緩略降情況。”
多位受訪的房屋中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，剛需、置換是目前入市的購房主力。
“二手房購房者以剛性需求為主。”趙磊表示，目前，部分改善性需求業(yè)主觀望情緒較大，但還有一部分住在“老破小”的業(yè)主，在疫情居家隔離的影響下?lián)Q房意愿度會(huì)加大，同時(shí)由于這部分業(yè)主急售降價(jià)，又會(huì)導(dǎo)致剛需客戶撿漏心理強(qiáng)。
趙磊負(fù)責(zé)的潘家園片區(qū)是北京朝陽區(qū)價(jià)格洼地，300多萬元的剛需房源較多，他告訴記者：“疫情一來大人居家辦公，孩子居家網(wǎng)課，老人照顧一家大小，難免東西多地方不夠用，所以換房就成了很多顧客的想法，這部分客戶對(duì)房子的挑剔程度也在下降。”
劉楠也告訴記者，他所在的望京橋片區(qū)本月成交的小戶型居多。“盡管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，部分剛需客戶對(duì)預(yù)期信心不足，不敢下手買，但由于目前有部分業(yè)主急售降價(jià)，所以也存在部分剛需客戶有撿漏的心理。”
這波置換背后，還有北京“賣一買一”政策的逐步深入。
9月23日，北京正式試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，整個(gè)交易時(shí)間可縮短50天左右。
9月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
新政發(fā)布后，不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求被刺激出來，北京多區(qū)域房屋中介門店內(nèi)掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。
“當(dāng)下可選性多，樓層、戶型、位置都可以挑選。”劉楠表示，一旦市場(chǎng)上揚(yáng)，價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。
市場(chǎng)行情有望止跌回升
與此同時(shí)，部分業(yè)主依然對(duì)市場(chǎng)保持信心，11月份北京二手房掛牌價(jià)保持微漲。
“以北京海淀世紀(jì)城為例，11月成交價(jià)比較穩(wěn)定，甚至比之前價(jià)格略有提高。”北京海淀區(qū)某房屋中介經(jīng)理張東(化名)告訴記者，11月共成交16套，成交量上漲且以大戶型為主。
張東表示，受疫情影響，很多業(yè)主都是居家隔離狀態(tài)，看房不便，但也引導(dǎo)出了符合當(dāng)下背景的優(yōu)質(zhì)資源和客戶出現(xiàn)，“目前購房主力還是基于自身真實(shí)的居住需求，選擇入市購房。”
區(qū)域板塊之間同樣形成分化。張東告訴記者，以海淀上地區(qū)域?yàn)槔麄€(gè)11月都沒有成交，“配套、產(chǎn)業(yè)較好的區(qū)域，二手房市場(chǎng)行情相對(duì)較好。”
從數(shù)據(jù)來看，北京二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局11月16日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增加0.2%，同比增加5%。
另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月北京二手住宅成交10750套，環(huán)比10月下降4.09%;北京二手房成交均價(jià)為60228萬元/平方米，環(huán)比上漲0.61%。
分區(qū)域看，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)V房數(shù)據(jù)顯示，北京16區(qū)二手房房?jī)r(jià)僅西城、海淀、豐臺(tái)、通州、昌平、順義上漲，其他10個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)全部下跌。其中東城、朝陽、石景山區(qū)域部分二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降近10%，但西城、海淀以及豐臺(tái)的二手房小區(qū)整體房?jī)r(jià)仍然比較堅(jiān)挺，保持微漲。
此外，北京臺(tái)湖馬駒橋地區(qū)由于政策放開，二手房成交量、房?jī)r(jià)均出現(xiàn)一定上漲。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，11月份北京二手房市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，主要是由于當(dāng)前北京市疫情發(fā)展仍處于較快時(shí)期，疫情防控趨嚴(yán)，二手房成交不可避免地受到影響。同時(shí)北京受“換房退稅”影響掛牌量增多。
對(duì)于12月市場(chǎng)走向，張東對(duì)記者表示，如果疫情好轉(zhuǎn)會(huì)有一波成交的“小陽春”，但如果疫情影響持續(xù)，市場(chǎng)仍將低迷。
“預(yù)計(jì)接下來大戶型和別墅產(chǎn)品應(yīng)該是需求較大的資源。”劉楠告訴記者，近期掛牌出售房源較多，改善型業(yè)主明顯增多。
關(guān)榮雪預(yù)計(jì)，在多項(xiàng)政策齊發(fā)力下，市場(chǎng)信心將逐步恢復(fù)，加之疫情陰霾逐漸褪去，北京12月份二手房成交量有望止跌回升。
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