2022年以來，受多地疫情反復、期房項目停工、住房需求動能減弱等因素影響，我國房地產行業正面臨前所未有的挑戰，不斷出臺的調控政策何時明顯生效?明年房地產市場是否有望復蘇，業內議論紛紛。
12月7日，行業第三方機構中指研究院發布《中國房地產市場2022總結&2023展望》，對今年的房地產市場做出總結、對未來行業走勢進行展望。
報告顯示，2022年我國房地產政策進入全面寬松周期，監管部門、地方政府多次出臺利好政策，全年已有超300省市(縣)出臺政策近千條，發布數量達到近年峰值，對需求端政策的優化頻發，多地房貸利率達歷史低位。
尤其是進入11月以來，多個監管部門接連釋放重磅利好，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，“第二支箭”、“第三支箭”接連落地，政策整體呈現出落地快、范圍廣、規模大的特點。
不過，因居民購房觀望情緒仍較重，政策傳導尚需時間，房地產市場調整壓力仍在。今年前11月，中指監控的百城新建住宅價格累計上漲0.06%，為2015年以來同期最低水平，百城二手住宅價格累計下跌0.55%。
從房價環比變動來看，截至今年11月，百城新建住宅價格已連續5個月環比下跌，超半數城市房價環比下跌;百城二手住宅價格已連續7個月環比下跌，四分之三城市價格環比下跌，市場下行壓力加大。
房價不斷上漲的預期不再，居民的購房動能也有所減弱。根據統計局數據，1～10月，全國商品房銷售面積11.1億平方米，同比下降22.3%，商品房銷售額10.9萬億元，同比下降26.1%。
中指研究院表示，截至10月末，50個代表城市可售面積處在相對高位，出清周期為16.9個月，較2021年末延長3.1個月，其中三四線代表城市出清周期為20.9個月，市場庫存去化壓力較大。
展望2023年，因宏觀環境充滿挑戰，房地產的穩定性愈加重要。該機構預計，未來我國財政、貨幣政策仍將持續發力并保持寬松基調，助力經濟運行在合理區間。隨著各項穩經濟政策顯效發力，經濟運行有望逐步恢復。
地產調控將堅持“房住不炒”基調不變，但供需兩端政策力度有望加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，限購等政策優化空間較大;企業合理融資需求將繼續得到支持，房企融資鏈條有望進一步暢通;“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，促進購房者預期好轉。
在此背景下，中指研究院預計，2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。
報告稱，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平;悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。
房價方面，受企業降價促銷、二手房掛牌量增加等因素制約，短期房價下跌態勢難改。不過，核心一二線城市市場有望恢復預期、優質項目逐漸入市，將對銷售均價產生結構性帶動，全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩;多數三四線城市房價或延續下行態勢。
中指研究院認為，2023年房地產市場仍將處于“去庫存”階段，房企短期應抓住融資通道，最大限度補充流動性;隨著核心二線城市優化調控政策、防疫形勢好轉，核心城市市場或率先企穩，房企應積極營銷加速回款，恢復“造血”功能，優選城市、優選項目、實現換倉，通過深耕價值城市穿越行業周期。
