政策利好頻出但供需兩端均無回暖，說明房地產行業陣痛期還在，出清風險仍在延續，安全度是短期內房企無法繞過的核心點。
房地產行業下行壓力持續。
5月5日，融創中國和旭輝控股分別發布了2022年1~4月未經審核的銷售數據，分別實現859.3億元和388.4億元合同銷售額，同比減少約49.75%和53.29%。上述兩家企業慘淡的成績單幾乎是前4月房地產行業縮影。
據中指研究院統計，2022年1~4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%;TOP100房企權益銷售額均值為155.2億元，同比下降50.7%;TOP100房企拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。
房企銷售規模與拿地總額同頻下滑引發市場關注。有聲音認為，多點暴發的疫情，成為2022年房地產行業最大不確定性。
房地產行業某觀察人士認為，房地產市場外部環境在一季度發生超預期情況，本就低迷的市場情緒疊加多城市疫情反彈，對市場信心恢復和預期轉強產生利空影響。政策利好頻出但供需兩端均無回暖，說明房地產行業陣痛期還在，出清的風險仍在延續，安全度是短期內房企無法繞過的核心點。
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百強房企銷售規模“腰斬”
從統計數據來看，1~4月，百強房企全口徑銷售規模和權益銷售規模同比降幅均已“腰斬”。其中，銷售額超千億元房企3家，較去年同期減少6家;超百億元房企57家，較去年同期減少46家。
碧桂園、萬科、保利發展分別以1633.9億元、1380億元和1212億元銷售額位居榜單前三甲。但合計銷售額4226億元與2021年同期TOP3房企“碧萬恒”的7227億元相比，減少了3001億元。2021年同期，碧桂園銷售額突破2700億元，萬科、恒大的銷售額均在2200億元以上。
市場信心不足導致的銷售不振，頭部房企也無法獨善其身。在TOP3房企陣營中，保利發展降幅相對較低，同比減少30.6%，碧桂園和萬科分別同比下滑40.3%和39.3%。
綜合多家機構統計數據顯示，各陣營房企門檻值也出現普跌，前4個月銷售額TOP10房企門檻值為486億元，同比降低50.3%。在這一陣營中，央企、國企占據4席，除保利發展超千億元銷售額外，中海、招商蛇口、華潤置地銷售額都在600億元以上，同比下滑在40%左右。去年同期TOP10房企中共有9家銷售額在千億元以上。
TOP30房企門檻值190.9億元，較上年下降53.5%;累計銷售額同比下降45%，降幅擴大4個百分點。其中世茂集團、龍光、中南3家房企同比減少都在60%以上;綠地、金茂、金科、中梁、融信、美的置業、雅居樂等房企同比下滑都在50%以上。TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為123.9億元和43.5億元，同比分別下降52.8%和60.4%。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，4月供需兩端政策落地節奏加快，部分熱點城市市場信心有所修復，但受疫情反復等因素影響，政策效果尚未明顯傳導至市場端，重點城市成交規模仍處低位，整體市場銷售持續偏弱。
億翰智庫分析認為，從根源上看，影響市場走勢的各因素仍未有顯著改善，包括消費者預期、消費者購買力、疫情等等，門檻值走低仍將持續。當行業格局重塑尚未完成時，集中度也持續下探。
從其統計的集中度數據來看，各梯隊房企集中度都較前期有所下滑，TOP10房企集中度為21%，較2021年下滑4個百分點，TOP30 和TOP 50房企集中度分別為35%、43%，分別較2021年降低11個、15個百分點。
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拿地總額同比降幅擴大
在銷售端持續負增長趨勢中，房企拿地規模持續下跌。
中指院研究數據顯示，1~4月TOP100房企拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為51.5%。4月單月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。
從新增貨值來看，濱江集團、綠城中國和建發房產占據榜單前三位。
2022年1~4月，濱江集團以累計新增貨值575億元穩居榜首;綠城中國和建發房產緊隨其后，累計新增貨值規模分別為548億元和391億元。TOP10企業1~4月新增貨值總額3413億元，占TOP100企業的34.1%。
從數據來看，前4月代表房企拿地總額同比均大幅下降，這一趨勢自2021年10月就已經出現，其中TOP50房企中超3成未拿地。從拿地企業類型來看，多數城市國企、央企和地方城投公司拿地資金占比依舊保持上升趨勢，它們依然是今年首批集中供地拿地主力軍，如第一陣營的中海地產、華潤置地、保利發展。不過，在合肥、青島、廈門、杭州4城，民營企業拿地資金占比較2021年第三批有所上升，如龍湖集團、濱江集團、綠城中國、偉星置業、眾安集團、大家房產等民企依舊保有相對穩定的投資活動。綠城中國單月新增貨值超200億元，濱江集團4月于杭州集中供地中連獲11宗地塊。
某券商分析認為，當前信用優質、高能級土地儲備充沛及負債率合理的房企在未來會享受行業出清及政策回暖后集中度提升的紅利。未來全國化民企規模逐步萎縮，部分國企央企將繼續實現全國化布局，部分資金充足的區域龍頭房企有望實現規模增長，但跨區域拓展的難度將會加大。
市場下行帶來的投資壓力倍增。
億翰智庫數據顯示，1~4月各梯隊房企新增貨值門檻值大幅下挫。TOP10房企門檻值為181.25億元，同比下降70%;TOP20房企門檻值為71.40億元，同比下降77%;TOP30房企門檻值為51.6億元，同比下降79%;TOP50房企門檻值為31.81億元，同比下降75%;TOP100房企門檻值為17.97億元，同比下降37%。
“對未來收入的擔憂，對房屋交付的擔憂，對房價下跌的擔憂，最終導致民企銷售受挫較為嚴重，回款資金減少，間接對企業投資造成了較大的影響。”億翰智庫認為，土地市場的恢復關鍵還要看銷售市場情況，伴隨土地拍賣規則及各項配套政策的進一步完善，土地市場正在逐步回歸理性。
從布局城市等級來看，50家代表房企2022年1~4月在二線城市的投資面積占比最高，為68.4%。從布局區域來看，企業熱衷于在長三角拿地，占比達47.8%。杭州、寧波和長沙位列代表房企拿地面積前三城市。其中，杭州以275.6萬平方米排第一，寧波以126.6萬平方米位列第二。
值得關注的是，2022 年以來全國已有超百城先后從限購、限貸、限售和購房補貼等方面優化政策，促進居民合理購房需求釋放，接下來市場走勢會如何?
陳文靜認為，在當前房地產市場調整壓力持續較大的背景下，中央政策定調已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進一步加大預期較強，政策放松有助于購房者預期和置業信心恢復。預計在政策發力顯效、疫情得到有效防控后，市場企穩可期，尤其是基本面支持強的熱點城市有望率先企穩，進而帶動重點區域三四線城市完成筑底。
“二季度在落實各地因城施策中，將出臺更多的寬松政策，預計這些措施將對市場企穩起到一定作用，但市場回暖速度可能不會很快。”億翰智庫研究總監于小雨表示。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪時認為，影響房地產短期市場的主要因素是外部環境、制度政策與市場預期。過去市場預期一直是樂觀的，所以政策起決定作用，只要從緊變松，市場必然反彈。未來可能預期要起決定作用，如果預期不能轉強，政策寬松也難以帶來反彈，所以關鍵還是要創造穩健的整體發展環境。
