2022年9月抵押補(bǔ)充貸款(PSL)凈新增1082億元，這是自2020年初以來(lái)央行再度啟用PSL工具，此前用于棚改貨幣化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL來(lái)源的資金有成本低、期限長(zhǎng)、來(lái)源穩(wěn)定等特點(diǎn)，表明了國(guó)家對(duì)保交付、修復(fù)行業(yè)的決心，將促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定、信心修復(fù)。
PSL重出江湖，保交樓、穩(wěn)民生
近期央行公布數(shù)據(jù)顯示，2022年9月抵押補(bǔ)充貸款(PSL)凈新增1082億元，期末余額為26481億元。這是自2020年初以來(lái)央行再度啟用PSL工具，且力度超過(guò)初次發(fā)行以來(lái)的大多數(shù)月份。作為與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的PSL，這部分新增資金可謂亮眼。
PSL是指央行以質(zhì)押方式向政策性銀行提供的特種貸款，主要用于支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展，是央行重要的貨幣政策工具之一。由于PSL的創(chuàng)設(shè)及資金投向以服務(wù)“棚戶改造”為主，且發(fā)行與棚戶區(qū)改造同步放量增長(zhǎng)，因此PSL被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)政策性資金支持的重要來(lái)源之一。
8月，住房部、央行等部門出臺(tái)政策，要求完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。9月下旬，沈陽(yáng)獲得國(guó)家開發(fā)銀行提供的全國(guó)首筆保交樓專項(xiàng)借款。無(wú)論從資金特性、還是落地時(shí)間來(lái)看，當(dāng)前這筆新增PSL應(yīng)當(dāng)正是政策性銀行專項(xiàng)借款的重要資金來(lái)源。
PSL專項(xiàng)資金成為保交付的又一強(qiáng)力工具。為打破行業(yè)發(fā)展困境，監(jiān)管自年初開始采取了一系列措施化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其中上半年以定向融資放松、鼓勵(lì)收并購(gòu)的方式進(jìn)行，但未取得明顯成效。下半年政府則開始為“保交付”直接提供資金支持，PSL正是在這一階段入場(chǎng)，同時(shí)也將成為今年行業(yè)融資重要補(bǔ)充，成為保交付的又一強(qiáng)力工具。
收并購(gòu)成效有限，PSL快速落地
年初伊始，監(jiān)管通過(guò)融資邊際放松鼓勵(lì)房企通過(guò)收并購(gòu)化解風(fēng)險(xiǎn)，效果有限。一是以現(xiàn)有股權(quán)合作企業(yè)之間交易為主，二是偏向于出讓持有型資產(chǎn)，整體交易規(guī)模、數(shù)量偏少。3月起，多家AMC開始接觸出險(xiǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，并與多家大型房企達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。不過(guò)由于集團(tuán)債務(wù)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所需資金量巨大且耗時(shí)很長(zhǎng)，因此短期內(nèi)難見(jiàn)成效。
6月開始，為保證“保交付”任務(wù)的順利推進(jìn)，政府性資金開始入場(chǎng)。先后有鄭州、浙江、湖北等地設(shè)立地方性紓困基金，為部分項(xiàng)目重注流動(dòng)性。8月，初期規(guī)模達(dá)2000億的政策性銀行專項(xiàng)借款啟動(dòng)，明確用于已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。專項(xiàng)借款將精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。至此，以PSL為主要來(lái)源的國(guó)家級(jí)紓困基金正式入場(chǎng)，隨后率先在沈陽(yáng)快速落地。
PSL多重優(yōu)勢(shì)有效提升紓困基金效力
與其他國(guó)資背景的資金不同，以PSL為主要來(lái)源的政策性銀行貸款有著成本低、期限長(zhǎng)、來(lái)源穩(wěn)定等特點(diǎn)：
政策性銀行貸款利率普遍偏低。央行公布的資料顯示，截至2022年6月末，PSL利率為2.8%，而同期LPR為3.7%。當(dāng)前亟待資金支持的保交付項(xiàng)目普遍存在預(yù)期盈利較差的情況，這也是收并購(gòu)難以推進(jìn)的原因之一，低成本的政策性銀行貸款可節(jié)省大量利息費(fèi)用，降低了項(xiàng)目再開工的成本。
政策性銀行貸款具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性。以PSL為代表的政策性貸款提供方為國(guó)有政策性銀行，實(shí)質(zhì)為央行的貨幣工具，且有高等級(jí)債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)作為合格質(zhì)押品，因此無(wú)論從資金來(lái)源的穩(wěn)定性或是規(guī)模來(lái)看，均高于AMC、地方國(guó)資提供的資金，可形成相對(duì)穩(wěn)定的紓困基金，為項(xiàng)目建設(shè)提供長(zhǎng)期、平穩(wěn)的現(xiàn)金流。
政策性銀行貸款的發(fā)放具有一定的持續(xù)性。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，PSL在棚戶改造集中時(shí)段連續(xù)提供了25個(gè)月，可以看出資金發(fā)放與配套政策緊密相關(guān)，起到了輔助政策實(shí)行的作用。此次專項(xiàng)借款規(guī)模預(yù)計(jì)2000億，PSL已經(jīng)發(fā)放1000億，且考慮到“保交樓、穩(wěn)民生”為當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的重要舉措，那么未來(lái)幾個(gè)月連續(xù)提供的可能性很大。
政策性銀行貸款還具有使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。2017-2019年P(guān)SL基本為月度連續(xù)投放，同期幾乎無(wú)凈償還;2020年2月-2022年8月期間無(wú)新增貸款，但期末余額僅下降了28.6%，月均償還407億元，貸款期限較長(zhǎng)，償還壓力小。地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期在2-3年，長(zhǎng)期貸款保證了開發(fā)資金的穩(wěn)定性，提高了資金的使用效率。
國(guó)家隊(duì)齊入市，紓困項(xiàng)目保交樓
上半年AMC通過(guò)發(fā)行并購(gòu)債、戰(zhàn)略合作等方式開始參與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解;7月，地方政府主導(dǎo)的紓困基金紛紛落地;8月，政策性銀行設(shè)立專項(xiàng)基金，次月PSL新增千億;9月末監(jiān)管指示工行、建行、中行等多家大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。至此，AMC、政策銀行、國(guó)有大銀行、地方政府等悉數(shù)登場(chǎng)，紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目、保交樓。
此次行業(yè)紓困體現(xiàn)出國(guó)資參與力度高、職能全面、資金規(guī)模大、惠及面廣等特點(diǎn)，表明了國(guó)家對(duì)交付項(xiàng)目、修復(fù)行業(yè)的決心和信心。年內(nèi)行業(yè)用于開發(fā)建設(shè)的資金將較為寬裕，成本、期限均有不同程度的優(yōu)惠。因此房企應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前融資窗口期，借助政策及資金的扶持完成建設(shè)交付，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、修復(fù)行業(yè)信心。
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