9月8日下午，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動”保交樓吹風(fēng)會。第一財經(jīng)獲悉，本次會議邀約了60家左右房企代表，主要就鄭州問題樓盤30天攻堅行動進行細化解讀。
據(jù)悉，參加會議的不止房企，還有鄭州所轄各縣市區(qū)房管部門的人。會議要求各縣市成立專班，摸排轄區(qū)內(nèi)樓盤復(fù)工情況;企業(yè)要落實保交樓責(zé)任，停工項目“一樓一專班”，同時積極瘦身自救、斷臂求生，甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多方籌集資金保交樓，拒絕躺平。
實際上，推動房企瘦身自救，是鄭州“保交樓”五個專項行動的一部分。9月6日，鄭州市召開強力攻堅“保交樓”專項行動動員會，專門解讀了5個“保交樓”專項行動方案，涉及公安系統(tǒng)、法院系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)及金融機構(gòu)等各方主體。
在企業(yè)層面，將由鄭州市住房保障局牽頭，制定保交樓“一樓一策”，推動停工、半停工項目實質(zhì)性復(fù)工;無法實現(xiàn)瘦身自救的，該破產(chǎn)的依法破產(chǎn)，該拍賣的依法拍賣，讓企業(yè)認識到“砸鍋賣鐵保交樓”是應(yīng)盡基本責(zé)任。
按鄭州的攻堅目標(biāo)，目前臺賬上停工爛尾的72個項目，要“一樓一策一專班一銀行”，采取聘請第三方審計調(diào)查等方式，準確核算企業(yè)資金、項目資金的平衡，厘清項目資產(chǎn)負債，確保10月上旬停工、半停工項目全面實質(zhì)性復(fù)工。
五個專項行動“保交樓”
“爛尾樓”問題較為突出、應(yīng)對也較為迅速的鄭州，為保交樓拿出了一套限時方案。
鄭州市人民政府官網(wǎng)顯示，9月6日鄭州市召開強力攻堅“保交樓”專項行動動員會，市長何雄出席并講話。會議解讀了5個“保交樓”專項行動方案，對目前臺賬上停工爛尾的72個項目，要確保“10月上旬停工、半停工項目全面實質(zhì)性復(fù)工”。
據(jù)鄭州當(dāng)?shù)毓俜矫襟w報道，上述五個專項行動，包括公安系統(tǒng)“保交樓”專項行動、法院系統(tǒng)“保交樓”專項行動、銀行系統(tǒng)及金融機構(gòu)“保交樓”專項行動、企業(yè)瘦身自救“保交樓”專項行動、縣市區(qū)大干30天專項行動。
其中，備受關(guān)注的企業(yè)瘦身自救“保交樓”專項行動，將由鄭州市住房保障局牽頭，堅持“企業(yè)自主、政府推動、統(tǒng)籌結(jié)合、違法必究”原則，壓實企業(yè)自救主體責(zé)任，探索企業(yè)紓困新思路，穩(wěn)妥推進市場風(fēng)險處置。
一方面，房企要積極展開自救行動，打通出險房企化解風(fēng)險有效路徑，推動停工、半停工項目實質(zhì)性復(fù)工;無法實現(xiàn)瘦身自救的，該破產(chǎn)的依法破產(chǎn)，該拍賣的依法拍賣，讓企業(yè)認識到“砸鍋賣鐵保交樓”是應(yīng)盡基本責(zé)任。
一位出險房企人士對記者表示，最近政府跟幾家出險房企接觸溝通比較多，此次行動肯定是積極政策，業(yè)內(nèi)預(yù)計也會有實質(zhì)性的效果，目前市面上一半左右的項目還是有機會完成復(fù)工的，未開發(fā)土地如果能做好抵押，也有助于后續(xù)復(fù)工。
也有房企人士表達了保守看法，認為如果能通過賣資產(chǎn)自救，早就這么做了，時間拖得越久資金成本越高，直到項目“資不抵債”。不過，該人士稱鄭州也有部分項目，母公司非地產(chǎn)主業(yè)資金未斷裂，但在推動復(fù)工方面仍然不積極。
除了房企要積極瘦身、主動自救，銀行系統(tǒng)及金融機構(gòu)方面，將由鄭州市金融局牽頭，房管、城建、審計、財政等部門積極配合，逐項目、逐銀行梳理預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，針對存在問題的銀行逐個約談，推動銀行積極參與“保交樓”工作。
此外，金融機構(gòu)不能盲目抽貸、壓貸、斷貸，給予受困房企開發(fā)貸款展期或調(diào)整還款期限;存在資金挪用問題的，積極配合公安機關(guān)調(diào)查、追回被挪用資金。對資產(chǎn)大于負債的難點項目全方位審計，梳理問題線索，及時移交相關(guān)部門。
法院系統(tǒng)針對涉及問題樓盤的訴訟，由鄭州市中級法院指導(dǎo)各屬地法院統(tǒng)一裁判標(biāo)準，重點督辦，快審快結(jié)。經(jīng)依法追繳、保全資金資產(chǎn)，窮盡市場、法治手段后仍嚴重資不抵債、無法盤活的項目，依法啟動企業(yè)破產(chǎn)和解、重整、清算程序。
公安系統(tǒng)“保交樓”專項行動，由鄭州市公安局牽頭，對樓盤開發(fā)過程中發(fā)生挪用資金、惡意抽逃資金、非法集資、合同詐騙、非法經(jīng)營，涉嫌經(jīng)濟犯罪的，及時介入立案偵查，依法追究企業(yè)法定代表人、實際控制人刑事責(zé)任。
何雄指出，要堅決扛穩(wěn)“保交樓、穩(wěn)民生”政治責(zé)任，抓住當(dāng)前政策機遇期，用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細化實施方案，打好打贏“保交樓”攻堅戰(zhàn)，持續(xù)鞏固經(jīng)濟回升向好趨勢，確保社會大局和諧穩(wěn)定。
紓困基金加速推進
在此之前，為化解停工爛尾樓問題，鄭州市探索確立了“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等問題樓盤攻堅化解“4+1”模式。在這場爛尾樓攻堅行動中，加快推進紓困基金落地工作是重中之重。
鄭州地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運作”原則設(shè)立，總規(guī)模100億元，重點通過引導(dǎo)鼓勵央企、省市國企、金融機構(gòu)等多元主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)存量房地產(chǎn)項目。
9月8日消息顯示，除了首個落地的建業(yè)寫字樓項目，又有金水區(qū)錦藝金水灣、管城區(qū)永威滟瀾庭、中原區(qū)永威西郡等3個支持項目落地，涉及資金金額超10億元。目前，基金相關(guān)協(xié)議已簽訂，近期項目將全面復(fù)工，相關(guān)資金將根據(jù)工程進度支付。
初步確定了永威西郡、富田九鼎公館等8個項目作為首批意向項目，預(yù)計投資43億元，
按官方口徑，鄭州市紓困基金工作專班組建了項目庫，紓困基金專班將加快工作進度，確保9月底前投放不低于50億，10月中旬前全部放款到位。
對全國層面的“保交樓專項借款”，鄭州要求市問題樓盤專班、地產(chǎn)集團抓緊與住建部、國開行對接，首批50億元專項借款盡快發(fā)放，金融機構(gòu)配套融資同步跟進，加強資金監(jiān)管，新老劃斷、封閉運行、審計跟進，確保專款專用，快速復(fù)工。
此外，鄭州還要加大人才公寓回購力度。鄭州市住房保障局、地產(chǎn)集團要在8月底已完成第一批2萬套的基礎(chǔ)上，10月底前完成第二批3萬套，12月底前完成第三批5萬套，確保完成全年10萬套的人才公寓回購任務(wù)，為銷售困難的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目紓困。
同時，盡快清償政府欠款，鄭州市財政局要抓緊與鄭州銀行、中原銀行對接，盡快確定平臺公司承接50億元專項貸款，各有關(guān)縣(市)區(qū)要抓緊對接，確保對建業(yè)、康橋、正商等5家頭部房企已經(jīng)確認的53億元政府欠款于9月9日之前發(fā)放到位。
值得注意的是，從七月份出現(xiàn)業(yè)主停貸事件至今，各地關(guān)于保交樓的政策不斷祭出，不過市場仍感覺推進力度較為緩慢，這背后的核心問題依然是“資金來源”。
對出險企業(yè)來說，當(dāng)下各個融資渠道已極為有限，找錢難上加難。有出險房企人士告訴記者，現(xiàn)在的痛點是，沒有正向現(xiàn)金流入，銷售起不來、公開融資不可能、預(yù)售金同樣嚴管，已經(jīng)不是資金夠不夠的問題，而是去哪里找錢的問題。
地方政府層面，對出險房企大規(guī)模“輸血”同樣存在壓力與風(fēng)險，市場化法制化是紓困的基本底線。如果想擴大紓困范圍，必須引入社會資本做大基金規(guī)模，但社會資本介入的前提是項目風(fēng)控安全和收益空間，但目前很多停工項目都達不到。
金融機構(gòu)層面，西政資本認為，國央企類金融機構(gòu)對與流動性緊張房企的接觸，以及隨后處理潛在損失保持著謹慎的態(tài)度。房地產(chǎn)本身的下行風(fēng)險，是金融機構(gòu)不愿出手的直接原因，目前大多房企都面臨“銷融雙殺”的壓力，不管是境內(nèi)外債券市場，還是銀行、信托、券商等金融機構(gòu)，對房地產(chǎn)的投資熱情都降到了歷史冰點。
目前來看，在錯綜復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境下，地方對停工盤秉持分門別類處理的辦法。如果存在預(yù)售資金挪用問題，千方百計追回資金是首要;如果要申請紓困資金，項目自身能實現(xiàn)平衡是根本，還可協(xié)助申請剩余貨值抵押融資，推動項目復(fù)工。
紓困基金、專項債的救助堅持遵循市場化原則，而那些已資不抵債的停工、爛尾項目，或者剩余貨值無法覆蓋新增投入及存量債務(wù)本息的項目，地方紓困基金及保交樓專項借款都很難惠及。沒有救助價值的項目或項目公司，將加速按破產(chǎn)處理。
